Die Grundstückgewinnsteuer ist ab einem bestimmten Betrag aus der Veräusserung einer Immobilie verpflichtend. Da es hierzu von Kanton zu Kanton unterschiedliche gesetzliche Richtlinien gibt, handelt es sich dabei um ein sehr komplexes rechtliches Thema. Im folgenden Artikel erfahren Sie nicht nur, in welchen Fällen diese besondere Steuer bezahlt werden muss, sondern lernen auch die Faktoren kennen, die für die Berechnung unerlässlich sind. Ausserdem erhalten Sie die Information, ob es überhaupt möglich ist, die Grundstückgewinnsteuer zu umgehen und wie die Höhe reduziert werden kann.
Die sogenannte Grundstücksgewinnsteuer ist bei Veräusserungen von (Privat-)Grundstücken erforderlich und zählt zu den sogenannten Sondersteuern. Dabei erhält der entsprechende Kanton beziehungsweise die jeweilige Gemeinde einen Teil des Reingewinns des Immobilienverkaufs. Zudem unterscheidet sich auch das Steuersystem je nach Lage des Grundstücks, das verkauft werden soll. So gibt es beispielsweise in Aargau und Thurgau ein proportionales und in den meisten anderen Kantonen, wie beispielsweise in Bern, St.Gallen, Zürich und Luzern, ein progressives System. Des Weiteren gilt bei der Grundstückgewinnsteuer grundsätzlich, dass diese umso geringer ausfällt, je länger man im Besitz der Liegenschaft ist. Wenn der Verkäufer sie nicht bezahlen kann, dann kann es zur Eintragung eines Pfandrechts in das Grundbuch kommen. Dies bedeutet, dass der offene Steuerbetrag dann vom neuen Besitzer verlangt wird.
In Art. 655 des Zivilgesetzbuches (ZGB) wird festgelegt, dass unter anderem Liegenschaften, in das Grundbuch eingetragene Rechte, Miteigentumsanteile oder auch Bauwerke bei einem Verkauf der Grundstückgewinnsteuer unterliegen.
Wenn es um die Grundstückgewinnsteuer geht, dann gibt es einige besondere Aspekte, die berücksichtigt werden müssen. Dazu gehören beispielsweise die wichtigen Faktoren für die Berechnung sowie die Gewinnhöhe, ab der ein Grundstücksverkauf überhaupt versteuert werden muss. Auch die Gebühren, die man von ihr absetzen kann, sind hierbei anders als bei anderen Steuern. Ein wichtiger Begriff in diesem Zusammenhang sind die sogenannten Anlagekosten. Diese variieren kantonal und umfassen unter anderem den Erwerbspreis inklusive Aufwendungen und Auslagen abzüglich Gewinne aus früheren Veräusserungen. Anschliessend werden folgende Besonderheiten der Grundstückgewinnsteuer näher erläutert:
In der Schweiz wird die Grundstückgewinnsteuer entweder durch einen progressiven oder einen proportionalen Steuersatz berechnet. Bei einem progressiven System steigt der Steuersatz mit der Höhe der Berechnungsgrundlagen, wohingegen er bei einem proportionalen unverändert bleibt. Da der entsprechende Steuersatz einen grossen Einfluss auf die Höhe der Grundstückgewinnsteuer hat, ist es besonders wichtig zu wissen, ob sie im zuständigen Kanton proportional oder progressiv besteuert wird. Dementsprechend sollte man sich zunächst über den entsprechenden Steuersatz und seine Merkmale informieren, ehe man die Berechnung vornimmt.
Prinzipiell wird die Differenz zwischen dem Verkaufspreis und den Anlagekosten herangezogen, um die Grundstücksgewinnsteuer zu berechnen. Da die Anlagekosten je nach Kanton unterschiedlich sind, ist auch die Ermittlung je nach Standort des Grundstücks und des dort geltenden Steuergesetzes verschieden. Durch die zahlreichen Bestimmungen der einzelnen Kantone ist es nicht einfach, den Überblick darüber zu bekommen, wie sich die Grundstückgewinnsteuer berechnen lässt. Deshalb ist es durchaus empfehlenswert, sich in diesem Zusammenhang professionelle Hilfe zu holen, um Fehler bei der Berechnung zu vermeiden. Die Berechnung erfolgt in der sogenannten Grundstückgewinnsteuererklärung und muss vom Steuerpflichtigen, also im Normalfall vom Verkäufer, vorgenommen werden.
Es gibt keine Option, die Grundstückgewinnsteuer in der Schweiz zu umgehen. Allerdings ist es gemäss Art. 12 des Steuerharmonisierungsgesetzes (StHG) möglich, sie unter bestimmten Bedingungen aufzuschieben. Dazu gehört zum Beispiel der Eigentümerwechsel durch den Erbgang, bei scheidungsrechtlichen Ansprüchen sowie bei einer Schenkung. Auch bei der Veräusserung eines land- oder forstwirtschaftlichen Grundstückes bei Erwerb eines Ersatzgrundstückes sowie beim Kauf einer Ersatzliegenschaft bei selbst genutztem Wohneigentum kann sie zu einem späteren Zeitpunkt bezahlt werden.
Will eine Privatperson zukünftig eine Ersatzliegenschaft in einem anderen Kanton kaufen, ist ebenfalls ein Aufschub der Grundstückgewinnsteuer möglich. Die Fristen sind hierbei jedoch nicht pauschal festgelegt, sondern unterscheiden sich je nach Kanton.
Man kann auch gewisse Kosten von dieser besonderen Steuer absetzen. So ist es zum Beispiel möglich, das Maklerhonorar oder aber auch sogenannte wertvermehrende Investitionen, wie beispielsweise den Einbau eines Aufzuges oder das Anlegen eines Gartens, davon abzuziehen. Auch hierbei können sich die Arbeiten, die als wertvermehrend gelten, kantonal unterscheiden, weshalb es ratsam ist, sich vor der Berechnung über diese informieren zu lassen. Auch Notariatsgebühren und Handänderungssteuern können die Höhe der Grundstückgewinnsteuer reduzieren. Zudem sollte man in diesem Zusammenhang immer die Originalbelege einreichen.
Der Gewinn aus der Veräusserung eines Grundstücks muss nicht überall sofort versteuert werden. So gibt es Kantone, in denen bis zu einer gewissen Höhe keine Grundstückgewinnsteuer anfällt. So muss in Tessin bereits bei mehr als 30 CHF, in Thurgau bei mehr als 50 CHF und in Nidwalden, Neuenburg und Wallis bei mehr als 100 CHF der Reinerlös versteuert werden. Im Kanton Basel-Landschaft gibt es hingegen gar keinen Freibetrag und in Genf bleibt der Gewinn aus einer Veräusserung steuerfrei, wenn der Verkäufer mehr als 25 Jahre im Besitz des Grundstücks gewesen ist.
| Übersicht der steuerfreien Gewinne nach Kanton | |
|---|---|
| Kanton | Gewinn steuerfrei |
| Aargau | < CHF 3'000 |
| Appenzell Ausserrhoden | < CHF 3'000 |
| Appenzell Innerrhoden | < CHF 4'000 |
| Basel-Landschaft | kein Freibetrag |
| Basel-Stadt | < CHF 500 |
| Bern | < CHF 5'200 |
| Freiburg | < CHF 6'000 |
| Genf | Falls Besitzerdauer mehr als 25 Jahre beträgt |
| Glarus | < CHF 5'000 |
| Graubünden | < CHF 4'400 |
| Jura | < CHF 4'000 |
| Luzern | < CHF 13'000 |
| Neuenburg | < CHF 100 |
| Nidwalden | < CHF 100 |
| Obwalden | < CHF 5'000 |
| Schaffhausen | < CHF 5'000 |
| Schwyz | < CHF 2'000 |
| Solothurn | < CHF 10'000 |
| St. Gallen | < CHF 2'500 |
| Tessin | < CHF 30 |
| Thurgau | < CHF 50 |
| Uri | < CHF 7'000 |
| Waadt | < CHF 5'000 |
| Wallis | < CHF 100 |
| Zug | < CHF 5'000 |
| Zürich | < CHF 5'000 |
Im Zusammenhang mit der Grundstückgewinnsteuer gibt es auch einige Fallen, in die man als Verkäufer tappen kann. So ist es zum Beispiel möglich, aufgrund von fehlenden Kenntnissen der kantonalen Rechtsbestimmungen, innerhalb der Grundstücksgewinnsteuererklärung einen falschen Betrag zu berechnen. Auch die zusätzliche finanzielle Belastung, wenn der Vorbesitzer diese Steuer nicht zahlen konnte, kann für den neuen Eigentümer eine Herausforderung darstellen. Anschliessend wird näher erläutert, was Sie machen können, wenn Sie diese Steuer falsch berechnet haben.
Durch die vielen Faktoren, die bei der Berechnung der Grundstückgewinnsteuer relevant sind, kann sich schnell ein Fehler einschleichen. Hat man tatsächlich in der Steuererklärung den Betrag falsch berechnet, sollte man dies schnellstmöglich der zuständigen Steuerbehörde mitteilen und die Änderungen rasch nachreichen. Hierbei sollten Sie anhand der notwendigen Unterlagen darlegen können, welcher Fehler genau in der ursprünglichen Fassung besteht und die gewünschten Korrekturen angeben. Zudem können Sie innerhalb von 30 Tagen eine Einsprache vornehmen, bei der Sie ebenfalls den Fehler und die erforderlichen Änderungen benennen müssen und Belege darbringen sollten.
Bei einem Fehlbetrag innerhalb der Grundstückgewinnsteuer gibt es immer das Risiko, dass das Steueramt den falschen Betrag für vorsätzlich hält und somit der Verdacht einer Steuerhinterziehung im Raum steht. Bei diesem Tatbestand droht eine Bussgeldstrafe, die grundsätzlich dem Betrag, der hinterzogen wurde, entspricht. Diese Höhe kann allerdings je nach Schwere der Tat ermässigt oder erhöht werden. Zudem wird die Höhe der Busse bei einer versuchten Steuerhinterziehung anders berechnet. Deshalb ist es empfehlenswert, sich bereits vor dem Einreichen der Grundstückgewinnsteuererklärung professionelle juristische Hilfe zu holen, um Fehler bei der Berechnung zu vermeiden.
Bei der Grundstückgewinnsteuer stellt ein Anwalt eine wichtige Unterstützung dar. Durch die zahlreichen Bestimmungen zur Versteuerung des Gewinns bei einem Grundstücksverkauf verliert man als juristischer Laie schnell einmal den Überblick. Ein entsprechender Rechtsanwalt kann Sie hierbei über die Vorschriften in Ihrem Kanton aufklären und hilft Ihnen auch dabei, sie zu berechnen. Dadurch können Fehler vermieden werden, die anschliessend möglicherweise sogar zu dem Vorwurf einer vorsätzlichen Steuerhinterziehung führen könnten. Der Anwalt informiert Sie auch über die rechtlichen Optionen, die Zahlung der Steuer aufzuschieben oder die Höhe zu reduzieren. Hierbei setzt er Sie insbesondere über die kantonalen Vorgaben zu den wertvermehrenden Arbeiten in Kenntnis, die den Betrag Ihrer Grundstückgewinnsteuer enorm minimieren können.
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